Le nouveau système de contre-preuve de la case 3 et l'augmentation annoncée de la TVA de 9 % à 21 % en 2026 ont ensemble des conséquences sur le marché des maisons de vacances, en particulier pour les propriétaires de parcs de vacances qui « vendent » leurs maisons (les vendent séparément à des investisseurs privés).
Jusqu'à présent, ces investissements étaient populaires en raison de leur rendement (supposé) stable et de leurs avantages fiscaux. Cependant, avec le nouveau système de la case 3, les investisseurs doivent déclarer les rendements réels, y compris toute baisse de valeur du bien ou tout faible revenu locatif hors haute saison. Parallèlement, l'exonération fiscale pour déclaration des rendements réels disparaîtra, ce qui réduira encore le rendement net. À cela s'ajoute l'augmentation de la TVA sur l'hébergement (de 9 % à 21 %), qui rend l'exploitation ou la location de résidences secondaires plus coûteuse pour les investisseurs et les vacanciers.
C'était quoi encore avec la Box 3 ?
Le 6 juin 2024, la Cour suprême a jugé que la législation actuelle concernant la case 3 – la loi sur le recouvrement et la loi de transition – était contraire à la Convention européenne des droits de l'homme (CEDH). Ces lois prévoient des déclarations fixes (à taux forfaitaire) qui ne sont pas toujours équitables pour vous, en tant que contribuable. Le 13 mars 2025, un projet de loi a donc été déposé pour vous permettre de fournir des contre-preuves si votre déclaration réelle est inférieure à la déclaration fictive. Il s'agit du dispositif dit de contre-preuves. Un formulaire sera disponible à cet effet pour vous permettre de soumettre votre déclaration réelle : l'Actual Return Statement (OWR).
La situation d’un investisseur privé est décrite à l’adresse suivante : www.countus.nl
Un modèle d'investissement sous pression
Une première estimation montre qu'avec un rendement net inférieur à 3 à 4 % (entretien, taxes et vacance compris), l'avantage d'investir dans des résidences secondaires se transforme rapidement en désavantage fiscal, surtout si le calcul forfaitaire ne peut être utilisé. De nombreux investisseurs privés qui misent sur des revenus locatifs stables et la préservation de la valeur de leur bien deviendront donc plus prudents. Cela peut rendre la revente de résidences secondaires plus difficile et accroître la pression sur leur valorisation. Pour les parcs de vacances qui dépendent des ventes à des investisseurs privés, cela peut entraîner des retards dans les stratégies de vente et une pression sur les prix de vente.
Merci à (l'éditeur de cet article) : Cet article est une coproduction de Équipe des loisirs et de l'accueil et le Équipe comptable de Countus
Une réponse
Pouvez-vous déduire les frais d'entretien, les frais de parc et les frais d'agence ? Ces frais sont exigés par l'organisation du parc (Europarcs, Landal, Summio) pour la location. Si vous n'y êtes pas autorisé, votre rendement réel sera toujours bien inférieur. Une alternative est le rendement standard de 6,17 %, et de 7,8 % l'année prochaine. En effet, les locations de vacances sont compensées par les rendements des bitcoins (+ 100 %) ou des actions (+ 10 % si vous avez de la chance). Vous ne pouvez vendre votre maison de vacances qu'avec une perte importante. C'est appréciable d'avoir un petit plus en plus de sa retraite… 🙁