Dans le secteur agricole, des registres précis sont tenus sur la valeur des terres. Et cette valeur atteint un niveau record. On sait beaucoup moins de choses sur la valeur des terrains récréatifs. « Les spécialistes du secteur savent distinguer et apprécier ces points clés. » Rianne Jansen de Van de Loosdrecht Recreatiebedrijfmakelaars nous l'explique.
Notre intérêt pour la valeur d'un terrain de loisirs a été suscité par un communiqué de presse de l'association immobilière NVM indiquant que la valeur moyenne des transactions de terrains agricoles aux Pays-Bas a dépassé les 80 000 € pour la première fois.
NVM parle de « faim de terres » dans le secteur agricole. Est-ce que cela fait également monter les prix des terrains récréatifs ?
Rianne Jansen : « Non, le prix du terrain est beaucoup moins volatil. On constate également que les 'développeurs' du secteur récréatif n'ont pas vraiment 'faim' en ce moment car ils ont le ventre assez plein de stock.»
Quels facteurs déterminent la valeur des terrains dans le secteur récréatif ?
Rianne Jansen : « Il existe une différence de valeur en fonction de ce que vous êtes autorisé à faire sur un terrain dans le plan environnemental de base ou temporaire. Plusieurs facteurs influencent cela, tels que les droits de propriété, le bail, l'emplacement, les services publics, etc. Par exemple, vous avez des plans de zonage pour les loisirs de jour, la restauration, les loisirs résidentiels, la nature, les terrains/eaux liés aux sports nautiques. Les prix varient entre 3 € et 50 € le m2.
Que pouvez-vous indiquer concernant la localisation d'un terrain ? Quels aspects de la localisation garantissent une valeur foncière plus élevée ?
Rianne Jansen : Les emplacements bénéficiant d'un emplacement triple A (mer/eau/échelle) ont souvent une valeur plus élevée qu'une parcelle située dans l'arrière-pays et moins bien située. Dans le secteur agricole, les droits de production peuvent être modifiés de manière à ce que les terres agricoles aient une fourchette de prix plus ou moins égale. Il existe une dynamique complètement différente dans le secteur des loisirs, dans lequel la région revêt une grande importance. Dans les régions attractives pour les touristes, le prix du terrain sera plus élevé. Il existe également une différence significative entre les terrains liés à l’exploitation et les terrains destinés au développement de projets. Cela rend également difficile la publication d’un aperçu des prix sous forme de tableaux.
Il arrive que des entreprises de loisirs aient l'opportunité d'acquérir un terrain adjacent à leurs locaux. Ce terrain est souvent soumis à un zonage différent, par exemple en zone naturelle ou agricole. Comment déterminer sa valeur ? Faut-il se baser sur la valeur selon le zonage actuel, ou peut-on également l'évaluer en fonction de son potentiel de développement récréatif ?
Rianne Jansen : « Pour déterminer la valeur marchande, nous examinons d'abord l'utilisation actuelle et les options de développement autorisées. Le voisin est souvent prêt à payer un peu plus pour un sol chaud. Si l’on nous demande d’évaluer un lot, nous utilisons la valeur marchande comme point de départ qui peut raisonnablement être considéré comme valide, pertinent ou réaliste dans les circonstances spécifiques. On ne peut donc pas simplement supposer qu’il est possible de modifier facilement le plan de zonage s’il n’existe pas d’accords contraignants.»
La nature offre de nombreuses possibilités de loisirs, mais elle limite aussi les possibilités d'aménagement (notamment dans le cas des sites Natura 2000). Quelle est la valeur ajoutée ou la perte de valeur qu'apporte la nature protégée adjacente à votre propriété ?
Rianne Jansen : « Cela dépend vraiment du lieu, de la destination et de l'utilisation. Dans le cas d’un camping naturel, cela est beaucoup moins contraignant que dans l’aménagement d’un parc à unités fixes où il faut faire un calcul AERIUS.
Avec nos remerciements à (expert en connaissances) : Rianne Jansen, agent immobilier et évaluateur chez Van de Loosdrecht Recreatiebedrijf Brokerage
Van de Loosdrecht n'est pas seulement actif en tant qu'agent immobilier, mais participe également régulièrement à des évaluations dans le secteur des loisirs.
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