De Telegraaf pointe du doigt le problème : les résidences secondaires deviennent plus chères et plus complexes sur le plan fiscal. Avec le taux forfaitaire actuel (6 % de rendement théorique et 36 % de prélèvement), une valeur WOZ de 500 000 € génère déjà 10 800 € d'impôts par an. Et à partir de 2028, un changement de système concernera le règlement des revenus locatifs *et* de la plus-value à compter du 1er janvier 2028. Cela signifie une chose pour les parcs de vacances à propriété morcelée : les propriétaires privés seront encore plus exigeants et toléreront de moins en moins de « fuites » dans le modèle de revenus.
Et c’est précisément là que réside le problème : si vous devez faire face à une charge fiscale plus élevée et à une commission de 20 à 30 %, sans compter les frais de gestion et d’administration, il ne reste plus rien pour l’innovation, et encore moins pour la redistribution des bénéfices.
Le problème le plus sous-estimé dans le secteur des parcs de vacances n'est pas le client, mais la chaîne elle-même. Trop d'intermédiaires se partagent les coûts : voyagiste, agence de voyages en ligne, gestion, ménage, services techniques, syndic, énergie, assurances, charges. Pendant ce temps, le client exige une meilleure qualité, plus de confort et une expérience plus agréable. Une chose est sûre : ce modèle ne peut pas durer.
Le rôle du voyagiste se joue.
Je le dis sans détour, et ce, intentionnellement. Non pas que la distribution soit sans importance, mais parce que le rapport de force est devenu déséquilibré. Si une commission de 25 % est considérée comme « normale », et qu'on y ajoute les coûts de gestion et d'approvisionnement, le parc n'a plus de marge de manœuvre pour investir et il ne reste rien à redistribuer.
Et la situation politique actuelle n'arrange rien. Les débats autour de la TVA et de la case 3, ainsi que l'incertitude budgétaire, minent la confiance et, par conséquent, la valeur de revente. Après tout, qui voudrait d'une résidence secondaire qui nécessite des dépenses ?
Il convient également d'observer le comportement des principaux acteurs : ils se désengagent des parcs les plus anciens, privilégient les recettes issues des droits d'entrée et évitent de prendre de véritables risques en matière de rénovation et d'innovation. Ils ont monétisé leur propre patrimoine immobilier de loisirs ; le risque repose désormais plus souvent sur les associations de propriétaires. C'est rationnel de leur part, mais désastreux pour le parc qui *doit* continuer d'exister.
Nouvelle répartition des rôles : le contrôle est rendu au parc et à la région.
L'avenir réside dans :
- Opérations internes (ou une gestion axée sur le parc qui peut être démontrée)
- modèles d'exploitation intelligents (Parcours client numérique sans réception ni clé)
- Intégration avec les entreprises locales (lien régional qui accroît les dépenses)
- Concepts hybrides (hébergement + loisirs de jour + restauration + boutique)
Il ne s'agit pas de parler de tendances. Il s'agit d'une nécessité absolue pour reconstituer les marges.
Projets désespérés : parcs de vacances de plus de 80 unités
J'aime bousculer les idées reçues. « Construire plus de 80 unités » reste souvent la réponse instinctive des promoteurs immobiliers traditionnels. Mais la masse sans différenciation engendre une pression à la hausse sur les prix. Et c'est précisément cette pression à la hausse qu'il est impossible de contrer actuellement, face à l'inflation. De plus, le marché des parcs de vacances de taille moyenne est saturé, et les consommateurs recherchent des expériences uniques et exceptionnelles.
L'avenir réside plus souvent dans :
- À petite échelle et exclusif, avec une pression de personnel limitée
- nature et intimité, expérience en plein air
- bien-être/retraite
- Un design qui impressionne.
- ne pas vendre d'unités individuelles ni de biens immobiliers récréatifs privés
- une offre valable toute l'année
Mini et micro-complexes hôteliers : c’est l’expérience qui fait vendre, pas la superficie.
Les boutiques-hôtels et mini-complexes hôteliers prouvent qu'il est possible d'accroître ses revenus avec un nombre réduit d'établissements, à condition que le produit soit adapté. Des exemples comme Marber, Cuber Suites Veluwe, Boutique Hotel Beekhuizen, Warredal et les établissements de style Weelderik/Brinckerduyn misent sur le luxe, la technologie, l'intimité et un concept élégant.
Avec cela, vous augmentez :
- ADR (revenu par client et par jour)
- taux d'occupation en intersaison
- valeur du séjour (extras, forfaits, repas sur place)
Connexion hybride avec la région : les dépenses constituent la nouvelle forme d’occupation
Les visiteurs ne viennent pas seulement pour dormir. Ils veulent faire quelque chose. C'est là que réside votre atout régional :
- itinéraires cyclables/randonnéeux + hospitalité locale
- produits régionaux en boutique/club-house
- collaboration avec des attractions, des musées, des événements
- identité culinaire locale plutôt qu'un snack-bar standard
Celui qui organise cela bien crée un parc qui :
- a plus de « raisons de réserver »
- reçoit davantage de visites répétées
- réalise des dépenses par client structurellement plus élevées
Note pratique du marché du conseil
Ces deux derniers mois, nous, experts, avons de nouveau sillonné le terrain à la recherche de conseils et d'inspiration : nous avons notamment visité De FliereFluiter, Hof van Saksen, Buitengoed de Boomgaard, Residence Terschelling, Netl, De Schoapvolte, Panda Rosa et Tolhek, sans oublier les visites inspirantes de De Tovertuin et d'une ferme d'alpagas. Partout, le même changement s'impose : une moindre dépendance à une chaîne unique, une plus grande maîtrise du concept et, surtout, une organisation des dépenses comme nouveau modèle de revenus.
Résumé des solutions pour la partie 2
- Reprendre le contrôle : gestion interne ou gestion axée sur le parc.
- Réduire les pertes de chaîne : les réservations directes comme pilier, les agences de voyages en ligne comme complément.
- Fonctionnement intelligent : parcours client numérique sans clé ni réception → meilleures évaluations, moins de pression sur le personnel.
- Choix du concept : masse d’arrêt >80 sans distinction ; opter pour une échelle réduite/exclusive/toute l’année.
- La région comme moteur de revenus : les entrepreneurs locaux et les activités d’une journée augmentent les dépenses par visiteur.
Ce que je constate dans toutes ces visites et missions de conseil récentes n'est pas le fruit du hasard, mais bien une tendance : le marché sanctionne la médiocrité et récompense la maîtrise. Les parcs qui connaissent actuellement une croissance rapide se distinguent par un point commun : ils ne laissent plus la chaîne d'approvisionnement dicter leur sort, mais organisent eux-mêmes leur modèle de revenus. Cela commence par la maîtrise de la distribution (la vente directe comme fondement), se poursuit par des opérations optimisées (fluides, évolutives, moins de pression sur le personnel) et aboutit là où se trouve le véritable profit : les dépenses. Non seulement celles des clients séjournant sur place, mais surtout celles des visiteurs de la région qui reviennent pour se restaurer, profiter des expériences et des activités. Et là, une évidence s'impose : « passer d'un parc à commissions à un parc maîtrisé » n'est pas un argument marketing, mais une transition nécessaire pour pouvoir investir à nouveau, préserver la qualité et pérenniser son offre. Ceux qui franchissent ce cap retrouvent une marge de manœuvre financière et une stabilité opérationnelle. Ceux qui restent campés sur l'ancien modèle voient leurs marges s'évaporer – et il ne leur reste plus qu'à attendre la prochaine facture décisive.
Avec nos remerciements à (auteur de cet article) : Hans van Leeuwen, expert en loisirs et consultant en récréation avec 45 ans d'expérience et fondateur de Conseils SMART.
Nous aidons les parcs de vacances et les concepts d'hébergement à évoluer vers un modèle de revenus pérenne grâce à SLIMMscan, SLIMMplan, SLIMMboost et SLIMMshort-stay Review : pratiques, rapides et axés sur le taux d'occupation, la durée du séjour et les dépenses.
Cliquez ici pour la partie 1 :
Le parc de vacances traditionnel est en faillite.
Cliquez ici pour la partie 3 :
Le nouveau parc de vacances – Hoods, micro-complexes hôteliers, centres de loisirs familiaux et séjours ludiques