Le secteur des hébergements de loisirs a connu de nombreux bouleversements ces derniers temps, rendant obsolètes les modèles économiques traditionnels des parcs de vacances. Prenons par exemple la récente hausse de la TVA et l'essor de l'intelligence artificielle. Hans van Leeuwen, de Slimm Advies, analyse ces évolutions en profondeur et a créé une série de trois articles de blog. Dans ce premier volet, nous examinons les raisons des difficultés rencontrées par les associations de propriétaires et les propriétaires privés, et comment redonner au parc sa rentabilité et sa pérennité.
Aujourd'hui, tout propriétaire de résidence secondaire est confronté à un calcul délicat. La charge fiscale est importante, le système évolue constamment d'ici 2028, et l'usage personnel est imposé comme s'il s'agissait d'une location. L'exemple du *De Telegraaf* est révélateur : une résidence principale de 500 000 € est imposée à hauteur de 10 800 € par an avec le taux forfaitaire actuel. À un certain point, certains se disent : « Nous ne voulons plus payer cela. » C'est précisément le problème auquel sont confrontés les associations de propriétaires et les campings : des marges de manœuvre insuffisantes pour investir, aucun retour sur investissement pour les particuliers, alors même que la qualité *doit* s'améliorer.
Extrait du Telegraaf
Les particuliers et les associations de propriétaires font faillite ensemble.
Pourquoi les associations de propriétaires et les particuliers rencontrent-ils des difficultés ? Comment redresser la situation et assurer l’avenir de votre résidence secondaire ? Ces derniers mois, j’ai constaté une augmentation des signaux indiquant que la rentabilité des résidences secondaires privées est fortement compromise. Je travaille actuellement sur plusieurs projets de conseil auprès d’associations de propriétaires qui peinent à redresser leurs finances. Ce problème ne se limite pas aux résidences secondaires indépendantes ; j’ai également reçu des témoignages similaires concernant des parcs comme Landal, Summio et Europarcs. L’époque où l’on gagnait de l’argent avec sa résidence secondaire est révolue.
Il faut le dire haut et fort : le modèle classique des parcs de chalets et de bungalows est en train de s’effondrer. Non pas que les gens ne veuillent plus partir en vacances, mais parce que le modèle économique a atteint ses limites. Les coûts augmentent, la chaîne d’approvisionnement est mise à rude épreuve, les politiques paient la facture et la structure des associations de propriétaires est souvent dénuée d’esprit d’entreprise. On obtient alors précisément ce que l’on constate aujourd’hui : des parcs qui « atteignent tout juste le seuil de rentabilité », mais qui sous-investissent structurellement.
Les points de blocage : le cocktail qui détruit le parc
En pratique, je constate sans cesse la même accumulation :
- Charge fiscale : TVA en hausse, case 3 basée sur la valeur/le rendement ; la maison de vacances passe du rêve au fardeau.
- La taxe de séjour, une vache à lait : elle augmente avec les coûts, alors que les touristes sont déjà lassés des prix.
- Commissions des voyagistes/OTA : une commission de 20 à 30 % est étouffante. Il ne s’agit plus de distribution, mais d’un « propriétaire supplémentaire » de vos revenus.
- Coûts de main-d'œuvre, gestion, administration : nettoyage, services techniques, aménagement paysager, administration : tout est plus cher.
- La résidence permanente s'installe progressivement et relègue au second plan la dimension touristique. Cela exige une gestion différente, engendre des problèmes sociaux inédits et, souvent, des perceptions négatives.
- Conseil d'administration d'une association de copropriétaires sans connaissances opérationnelles : socialement engagé, mais pas un entrepreneur du secteur des parcs.
- Le propriétaire privé ne peut (ou ne veut) pas apporter de contributions supplémentaires : le plan de rénovation/entretien pluriannuel rencontre des difficultés ; le produit s'effondre, le prix s'effondre, et ensuite arrivent « les acheteurs » qui ne recherchent qu'un usage personnel bon marché.
Aucune chance de succès en raison de la fragmentation de la propriété et de l'absence de direction.
Pendant des années, le développement immobilier a été le domaine des entreprises de construction mandatées par de grandes chaînes, à la recherche de nouveaux emplacements assortis d'engagements locatifs à long terme. Ce modèle économique a connu un tel succès que d'autres acteurs sont entrés sur le marché, privilégiant la vente d'unités individuelles et adoptant une vision à moindre long terme. Cependant, tous ces acteurs n'étaient pas à blâmer, car ils ont également rénové de nombreux parcs en difficulté (des parcs de vacances non rentables). Mais vendre des unités individuelles ou se contenter du rôle d'organisateur de voyages sans contrôle centralisé, c'est s'exposer à des problèmes. On constate alors :
- capacité d'investissement insuffisante,
- Des discussions interminables au sein de l'association de copropriétaires,
- pas de ligne de qualité claire,
- Contrôle insuffisant en matière de location, d'occupation et d'entretien.
Dans ce cas, légaliser ou tolérer la résidence permanente n'est pas une solution, mais un accélérateur dans la mauvaise direction. Car dès que le parc acquiert une « fonction résidentielle », l'attrait touristique disparaît. J'ai déjà évoqué ce risque : on ne crée pas de nouveaux logements, on déplace le problème – et on sacrifie des sites de loisirs exceptionnels.
L'administration fiscale rend imposable l'usage personnel et prend en compte la plus-value potentielle. Cela influence les comportements : les propriétaires commencent à corréler leur charge fiscale à leur utilisation (6 à 8 semaines) et en concluent qu'il s'agit d'un séjour coûteux. Cette situation engendre des pressions à la vente, et c'est précisément là que se pose le dilemme de l'association des propriétaires : en cas de sortie de fonds sans possibilité d'investissement, la valeur du parc diminue.
Souhaitez-vous rester un produit touristique ?
La solution repose sur un choix : oser repenser le design ! Pas de solutions miracles, mais un travail de fond.
- Cagoules : Regroupement de 20 à 40 unités, un seul organisme de gestion et d'exploitation, coordination centrale d'un plan de maintenance pluriannuel, application de la réglementation relative à l'usage récréatif combinée à une désignation de zonage résidentiel libre.
- Enrayer les fuites de la chaîne : opérations propres ou distribution hybride ; les réservations directes sont plus dominantes.
- Renouvellement du financement : lié à l’incapacité d’un individu à effectuer des contributions supplémentaires à un fonds/collectif ayant un programme d’investissement.
- Objectif : plus de visiteurs, des séjours plus longs, des dépenses plus élevées + gestion du tarif journalier moyen.
Les comités ne sont pas viables.
Si une commission de 25 % plus les frais de gestion épuisent votre trésorerie, impossible d'investir, et encore moins de distribuer les bénéfices. Point final. La solution : une gestion en interne ou une distribution hybride (réservations directes prédominantes, les OTA servant de complément). Cela exige des données, un parcours client optimisé, une stratégie de tarification et une rigueur opérationnelle. C'est fastidieux, mais indispensable. Une autre option consiste à utiliser une plateforme de réservation en ligne offrant le plus grand nombre d'intégrations au monde et les commissions les plus basses. Reprenez le contrôle et consultez par exemple le site web www.hostaway.nl . Vous y trouverez notamment des exemples d'établissements comme Cuber Suites Veluwe et Pean Buiten.
De l'investissement privé à l'entreprise / au fonds / au collectif
L'investisseur privé supporte le plus gros du fardeau : impôts, entretien, risques et gouvernance reposent entièrement sur ses épaules. C'est précisément pourquoi le marché évolue vers la création de fonds et les modèles collectifs : diversification sur plusieurs biens, gestion professionnelle et rendements provenant non seulement des loyers, mais aussi de la plus-value. On observe de plus en plus souvent le modèle de participation (avec un investissement et une diversification minimaux) dans les fonds immobiliers de loisirs.
Attention : ceci ne constitue pas un conseil d’investissement à l’aveugle. Il s’agit toutefois d’un signal indiquant que la structure de financement de l’immobilier de loisirs évolue : d’un achat privé individuel à une gestion organisée par des professionnels.
Résultat : investir à nouveau = redevenir attractif
L’objectif n’est pas « plus de lits ». L’objectif est :
- plus de visiteurs (grâce à un meilleur produit et à une meilleure note),
- séjour plus long (grâce à l'expérience, au confort et à un parcours client sans accroc),
- des dépenses plus élevées (grâce à des partenariats avec les secteurs de l'hôtellerie, du commerce de détail, des activités et les partenaires régionaux).
La collaboration, et par conséquent l'attractivité, au sein de la chaîne touristique est et demeure un facteur essentiel. La chaîne VVVV : Transport, Hébergement, Divertissement et Loisirs ! Quiconque saura l'alimenter efficacement, en assurant une rentabilité raisonnable à chaque étape, et les entrepreneurs qui la composent, décrocheront le gros lot à long terme !
Cela s'accompagne d'un indicateur clé de performance (KPI) qu'il vous faut suivre de près : le tarif journalier moyen (ADR). Il s'agit du revenu moyen par hébergement loué et par jour ; en pratique, il comprend plus que le simple prix de la nuitée : les dépenses supplémentaires du client sont également prises en compte dans le revenu total par séjour.
Parmi les exemples de marchés qui correspondent à ce mouvement, on peut citer Bufr Recreatie Vastgoed, Hofparken Investments et des parties telles que OrangeIM Goldberg.
Quiconque n'investit pas aujourd'hui s'installera de façon permanente demain. Le scénario est toujours le même : l'entretien est reporté, la qualité se dégrade, les loyers chutent, la pression sur les prix s'accentue et, soudain, la « résidence personnelle » ou semi-permanente devient la norme. Non pas parce que c'est une idée géniale, mais parce qu'il n'y a plus d'attrait touristique. Et alors, le parc n'est plus un lieu de villégiature, mais un site problématique qui se dégrade lentement.
Avec nos remerciements à (auteur de cet article) : Hans van Leeuwen, expert en loisirs et consultant en récréation avec 45 ans d'expérience et fondateur de SLIMMadvies.
Nous aidons les parcs de vacances et les concepts d'hébergement à évoluer vers un modèle de revenus pérenne grâce à SLIMMscan, SLIMMplan, SLIMMboost et SLIMMshort-stay Review : pratiques, rapides et axés sur le taux d'occupation, la durée du séjour et les dépenses.