Eind april publiceerde de NVM het jaarlijkse rapport over de verkoop van vakantiewoningen in Nederland. Een opvallende constatering is de verschuiving van ‘investeerders’ naar ‘eigen gebruik’ van een vakantiehuis. Samen met recreatief vastgoedexpert Hielke Tillema (Rekreation) doken we nog eens wat dieper in de cijfers van het rapport. Hij ziet veel kapitaal en investeringen over de grens verdwijnen.
Zie ook: NVM – Verkoopmarkt recreatiewoningen verschuift van ‘investering’ naar ‘eigen gebruik’
Het rapport van de NVM biedt jaarlijks waardevolle informatie over de stand van zaken m.b.t. de stand van zaken op het gebied van recreatief vastgoed. Enkele belangrijke constateringen:
- Stabilisering van het prijsniveau.
- Fiscale wijzigingen en onzekerheid over regelgeving voor terughoudendheid bij kopers en verkopers.
- Een verschuiving van ‘aankoop als investering’ naar ‘aankoop voor eigen gebruik’
- Verschillen tussen regio’s; Zeeland onder druk – Drenthe en Twente groeien.
Hielke Tillema van REKREATION geeft een duiding aan de cijfers:
“Dat er nu zoveel recreatiewoningen te koop worden gezet kan een teken zijn dat de fiscale wijziging de druppel is die de emmer doet overlopen. De exploitatiekosten zijn de afgelopen jaren al flink gestegen en samen met deze maatregelen is een redelijk rendement nog moeilijk te behalen. De wijzigingen omtrent de box-3 belasting, maar ook de BTW verhoging, hebben hiermee een flinke impact. Eigenaren die een woning in bezit hebben met als voornaamste doel de verhuur ervan, maar ook eigenaren die de woning geheel in eigen gebruik hebben, zien geen perspectief en kiezen ervoor om deze af te stoten.”
Duiding door www.rekreation.nl
Niet in het rapport, wel relevant
Het is daarnaast interessant om ook te bekijken welke cijfers en onderdelen er niet in het rapport terecht zijn gekomen.
Uit navraag bij de NVM blijkt dat slechts 40% van de vakantiewoningen via een NVM makelaar wordt aangeboden. De onderzoekers maken daarom gebruik van (aanvullende) cijfers van het Kadaster om een completer beeld te krijgen.
– De hele grote transacties blijven in dit rapport buiten beeld
Dat zijn bijvoorbeeld:
- Investeerders die een groot portfolio van vakantiewoningen opnemen. Dit soort transacties zien we veel terug bij de wat grotere ketens.
- Maar ook overnames van een compleet vakantiepark komen niet tot uiting in deze cijfers. Ook hier gaan de vakantiewoningen over in andere handen.
- Tot slot zien we een nieuw fenomeen; Investeringsfondsen die een complete ontwikkeling van een vakantiepark financieren. Zie ons artikel over Orange IM fonds en twee Landal-parken
– Alleen vastgoed telt mee
Er is sprake van een glijdende schaal van glampingaccommodaties en stacaravans, via (verplaatsbare) chalets tot aan luxueuze villa’s. Wat is de definitie van een vakantiewoning bij verkoop van accommodaties?
Bart Knijff als senior researcher van Brainbay (Het onderzoeksbureau van de NVM) ligt toe: “In dit rapport hanteren we, net als in voorgaande edities van het onderzoek, de volgende definitie voor een recreatiewoning: Een recreatiewoning betreft een tweede woning voor recreatieve doeleinden, die qua verschijningsvorm vergelijkbaar is met reguliere woonvormen (geen stacaravans of tuinhuisjes). Het gaat hierbij om een onroerende zaak. De recreatiewoning kan voor eigen gebruik bedoeld zijn, maar ook als investering (verhuur) of een mix van beiden.“
Duiding: Ontwikkeling ‘voor eigen gebruik’ heeft grote gevolgen
Hielke Tillema, zelf ervaren in het ontwikkelen van vakantieparken, voorziet dat vooral de toename van verkoop voor eigen gebruik, de parkexploitaties onder druk gaan zetten: “Het grootste deel van de NL vakantiewoningen staat op een park. Dit onderscheid is niet te herleiden in het NVM rapport, maar wel erg belangrijk. Als iemand de woning verkoopt op een park en die wordt verkocht aan mensen die niet meer gaan verhuren, dan gaan de parken – bij veel van dit soort verkopen – een negatieve exploitatie draaien! Dat gebeurt nu al.
Via de VVE lopen de parklasten wel door maar er is geen opbrengst / economie meer van wisselende gasten. Als je de woning dan in box 3 aankoopt (want je wilt daar dus zelf gaan recreëren) dan heb je – naast relatief hoge parklasten – een hogere fiscale belasting te maken. Dit is een keuze: vrije tijd kost geld.
Voor recreatiewoningen die niet op een park staan zijn de parklasten veel lager. Ik ben dus benieuwd hoe groot de groep is die voor eigen gebruik een recreatiewoning wil kopen en of die dus bereid zijn meer te betalen voor vrije tijd. Is er een verschil tussen parken en losse huizen.”
Daarnaast stipt Tillema aan dat gemeenten en provincies juist de verhuur op parken willen stimuleren: “Bij nieuwbouwontwikkelingen eisen provincies & gemeentes tegenwoordig verplichte verhuur. Geheel eigen gebruik is bij nieuwbouw straks niet meer mogelijk.”
Hielke Tillema ziet een tegenstelling in belangen ontstaan tussen eigenaren van vakantiewoningen voro eigen gebruik en degenen die rendement willen behalen uit verhuur: “Als mensen het nog voor verhuur willen aanschaffen, dan doen ze dat in hun eigen bv zie je tegenwoordig. Deze groep wil op de parken dat er bedrijfsmatig met hun vastgoed wordt omgegaan. Maar de andere groep die de vakantiewoning voor eigen gebruik heeft aangeschaft kan dit ondermijnen. Zonder de zekerheid van goede verhuur en professioneel beheer zal deze groep naar mijn mening helemaal niet meer kopen de komende jaren op bestaande parken. Deze groep koopt nu en masse bij de nieuwbouwchaletparken zie ik.”
En verdwijnen er hierdoor ook investeringen naar het buitenland?
Tillema: “Buitenlandse vakantiewoningen worden door alle Nederlandse ontwikkelingen (o.a. BTW verhoging en Box 3) voor Nederlanders relatief aantrekkelijker om te kopen. Op de Second Home Beurs werd in de wandelgangen al gesproken over kapitaalvluchtelingen. We zien ook nieuwe ontwikkelingen net over de grens. Bijvoorbeeld in Rees in Duitsland waar het grootschalige Marissa Lake Village wordt aanboden; en in België, o.a. Bergervenne.”
Met dank aan (duiding): Hielke Tillema – REKREATION
“REKREATION brengt regie in recreatie. We verbinden beleving, vastgoed, duurzaamheid en exploitatie tot één geheel. Zo ontstaan bestemmingen die onderscheidend en toekomstbestendig zijn.”