Nederland lijkt steeds ongemakkelijker te worden over zijn eigen verblijfsrecreatiesector. Denk aan de btw-verhoging. Uiteraard helpt het niet mee dat veel parken op de verkeerde plek zijn gesitueerd, en dat er (te) verouderde parken zijn die zonder visie verder boemelen. Het valt op dat er in Duitsland een heel andere wind waait: Daar overheerst de opinie dat goede verblijfsrecreatie juist waarde kan toevoegen. Aan een regio, aan het landschap, aan lokale ondernemers en aan de kwaliteit van het toeristisch aanbod.
Tagesschau (het Duitse journaal) schreef onlangs over de groei van binnenlands toerisme en de rol van vakantieparken daarin. De toon is heel positief: vakantieparken worden gezien als waardevolle economische impuls voor regio’s. Door overnachtingen, maar ook door extra bestedingen bij winkels, horeca en lokale bedrijven.
Juist omdat er nauwelijks moderne recreatieconcepten zijn, biedt dat ruimte voor nieuwe initiatieven. Als Duitser met vastgoedachtergrond zie ik hoe groot de kansen in Duitsland zijn. Als professional in de Nederlandse recreatiesector zie ik ook de valkuilen. Duitsland is geen Nederland met een ander sausje en we kunnen de Nederlandse blauwdruk beter niet simpelweg exporteren.
Even over de grens kijken
Daar ontstaat nu een gesprek dat wij in Nederland soms zijn kwijtgeraakt: wat kan verblijfsrecreatie betekenen voor een regio?
Toerisme, en met name de ontwikkeling van vakantieparken, wordt in Duitsland steeds vaker gezien als economische kans. Zeker in regio’s waar traditionele industrie onder druk staat.
En er worden recordcijfers gehaald. Alleen al in maart 2026 lag het aantal geboekte overnachtingen in Duitsland 3,1 procent hoger dan een jaar eerder. In totaal werd er vorig jaar door toerisme meer dan 390 miljard euro omzet gegenereerd.
Een concreet voorbeeld is Rees am Niederrhein (20km van de Nederlandse grens!). Daar ontwikkelt een Deense partij een vakantiepark aan het Reeser Meer, op 65 hectare en met uiteindelijk 3.500 bedden. De burgemeester is trots. Hij verwacht meer overnachtingen, meer bestedingen in de stad, hogere belastinginkomsten en voorzieningen waar ook inwoners gebruik van kunnen maken.
Bij een eerder project aan de Dümmer See nabij Osnabrück is het effect al zichtbaar. Lokale winkels, horeca en ambachtelijke bedrijven profiteren. Een ijszaak nam meer dan dertig werknemers aan. De lokale Edeka moest fors opschalen om de extra vraag aan te kunnen.
Het gras is niet groener
Toch moeten nieuwe initiatieven, ontwikkelaars en exploitanten oppassen voor de roze bril.
Duitsland is geen Nederland in het groot. Je kunt niet simpelweg ‘de taal vertalen’ en vervolgens hetzelfde (verkoop)model uitrollen.
Sterker nog: het woord recreatiemarkt laat zich al lastig letterlijk vertalen. In Duitsland gaat het vaker over Ferienhäuser, Ferienwohnungen, Ferienhotels of Tourismuswirtschaft. Het vakantiepark als product is veel minder vanzelfsprekend dan in Nederland.
De in Nederland alomtegenwoordige verhuurbedrijven roepen bijvoorbeeld bij de gewone Duitser geen herkenning op. We zijn er nu eenmaal niet mee opgegroeid: “Landal? Wie bitte?”
Niet alleen vakantieparken zelf, ook het investeren in een vakantiepark in Duitsland als beleggingsproduct is bij de particulier nog nauwelijks bekend. En dus kijkt de Duitse investeerder ook anders naar recreatie.
Vergeet ook niet dat Duitse gemeenten andere bestuurlijke reflexen hebben. En dat de Duitse bouwpraktijk anders werkt dan de Nederlandse.
Wat Nederland Duitsland kan leren
Nederland heeft de afgelopen jaren waardevolle lessen geleerd.
We weten inmiddels dat versnipperd eigendom een park kan verlammen. Dat uitponding zonder regie de exploitatie later onder druk zet. Dat een mooi verkoopverhaal nog geen sterke bestemming maakt. Dat meer accommodaties niet automatisch meer waarde opleveren. En dat een park zonder duidelijke doelgroep langzaam verdwijnt in de grijze massa.
Tegelijkertijd zijn er prachtige voorbeelden van hoe moderne recreatie eruit kan zien en wat dat niet alleen voor de exploitatie, maar ook voor de omgeving kan betekenen. Krachtige ondernemers, die stabiele en aantrekkelijke rendementen draaien. Een markt die veel werkgelegenheid heeft gebracht en bestaande investeringen binnen Nederland heeft gehouden. En laten we ook de gespecialiseerde, slimme systemen niet vergeten die zijn ontwikkeld om moderne exploitaties mogelijk te maken.
Nu Duitsland aan het begin staat van een nieuwe fase in verblijfsrecreatie is die kennis waardevol.
Het aanwezige parklandschap
Het bestaande aanbod in Duitsland is buiten de grote toeristische trekpleisters vaak verouderd. Er zijn weinig woningen in parkverband en het grootste deel vakantiewoningen wordt door particuliere eigenaren verhuurd. Soms charmant, soms omslachtig en vaak echt niet meer van deze tijd. Daarnaast vormt het ook een extra drempel voor de gast om te boeken. Ik heb de afgelopen drie jaar op drie verschillende Duitse Waddeneilanden een huisje gehuurd, en elke keer kreeg ik nog een papieren huurcontract per post toegestuurd door de eigenaar…
Er is dus ruimte voor verbetering! Digitale boekbaarheid. Een betere gastreis. Meer comfort. Sterkere landschappelijke inpassing. Professionelere exploitatie. En vooral: concepten die passen bij de plek.
Op dit moment zie je twee nieuwe bewegingen binnen de Duitse markt voor vakantiewoningen in parkverband:
- Lokale nieuwbouwinitiatieven blijven vaak kleinschalig. Soms met veel vakmanschap, zoals bijvoorbeeld een locatie met tien prachtige boomhutten op palen, die ik vorig jaar in het Zwarte Woud tegenkwam (Baumhaus Dörfle). Langs de kust en op de eilanden zie je vaak genoeg gewone woningbouw met een recreatielabel, ontwikkeld door een lokale partij.
- Grootschalige ontwikkelingen: aan de andere kant ontstaan grotere parken door internationale ontwikkelaars. Die brengen kapitaal, snelheid en ervaring. Maar zo’n schaal met honderden woningen verandert een regio. Tagesschau benoemt dat ook: inwoners van het dorp bij het eerste Marissa Resort ervaren druk op hun eigen leefomgeving. Tijdens een verblijf viel mij vooral het gebrek aan privacy op. Het voelde soms meer als een nieuwe woonwijk in Berlijn dan een plek waar je vakantie viert.
We kunnen ons afvragen of dit de versie van vakantieparken is die Duitsland moet ontdekken. Kunnen we de Nederlandse kennis niet beter benutten door de nieuwe Duitse recreatiemarkt naar een nieuwe dimensie te tillen?
Dus hier heel concreet mijn vijf lessen voor nieuwe vakantieparken in Duitsland
1, Begrijp de lokale context
Duitsland is geen Nederland in het groot. Het zijn 16 verschillende bondslanden met verschillende regelgeving, procedures en mentaliteiten. Ook de onderliggende economie is anders. Uit eigen ervaring weet ik dat er nog steeds grote verschillen zijn tussen West- en Oost-Duitsland. Dat is belangrijk voor de haalbaarheid van een business case en van invloed op de exploitatie van het park.
Onderschat in de zakelijke context niet de (ouderwetse) verhoudingen. Ook al vinden Duitsers de Nederlandse mentaliteit en het accent over het algemeen heel charmant. Fingerspitzengefühl, wederzijds begrip en betrouwbaarheid zijn belangrijk.
2. Ontwikkel unieke bestemmingen, afgestemd op gast én locatie
Ontwikkel met een scherp oog voor wie je gast is en wees je bewust van de plek waar je bent. Is het toeristisch gezien überhaupt aantrekkelijk om hier iets te beginnen? Ook onderliggende trends kunnen anders zijn. Wat zijn dan de behoeften van je doelgroep? De Duitse gast kiest anders dan de Nederlandse gast. Comfort, degelijkheid en vertrouwen spelen een grote rol. Tegelijk groeit ook in Duitsland de behoefte aan bijzondere verblijven, wellness, natuurbeleving, rust, familiekwaliteit en korte vakanties dichtbij huis.
3. Voorkom versnippering en wees klaar voor de toekomst
Een sterk park staat of valt met een heldere juridische structuur. Eigendom, verhuur en beheer moeten in de dagelijkse operatie in samenhang kunnen functioneren. Als dit slecht geregeld is, liggen conflicten en stilstand op de loer. Denk vooruit over beheer, onderhoud, parkregels, slimme technologie, duurzaamheid en exploitatie zodat er ook op de lange termijn grip blijft op het park.
4. Gebruik esthetiek als waarde-instrument
In Duitsland wordt recreatieontwikkeling nog vaak puur functioneel benaderd.
Terwijl de kwaliteit van de architectuur, het landschap en het interieur juist bepaalt hoe een plek voelt. En hoe een plek voelt, bepaalt of mensen terugkomen en wat ze bereid zijn ervoor te betalen.
Esthetiek is geen luxe. Het is rendement.
Een goed ontworpen park slijt langzamer. Het fotografeert beter. Het krijgt betere reviews. Het trekt een sterkere doelgroep.
Dat vraagt dus om keuzes die verder gaan dan gevelkleur en woningtype. Het gaat om aankomst, routing, privacy, zichtlijnen, materialisering, verlichting, beplanting, geluid, geur en de kleine momenten die een verblijf bijzonder maken.
5. Stuur op langetermijnwaarde
In commercieel vastgoed is asset management vanzelfsprekend: het volgen van een concreet businessplan en dus actief vermogensbeheer. In recreatie nog niet.
En dat terwijl het om enorme investeringen gaat, met veel belangen. Zonder strategische sturing worden keuzes in de ontwikkelfase vaak los van elkaar gemaakt.
Nieuwe vakantieparken in Duitsland moeten daarom worden ontwikkeld met het geheel voor ogen: exploitatie, onderhoud, herinvestering, ESG, financiering en exit. Zodat het, en dit is belangrijk, ook weer financierbaar wordt en parken hun waarde op de lange termijn behouden.
De opgave voor Duitsland
Nederland heeft veel geleerd over verblijfsrecreatie. Die ervaring kan in Duitsland waardevol zijn, zolang je dit vertaalt naar de lokale context.
Voor ontwikkelaars, eigenaren en investeerders ligt daar een concrete opgave: hoe maak je van een locatie meer dan een verzameling accommodaties? Hoe ontwikkel je een park dat aantrekkelijk is voor gasten, logisch is in exploitatie en ook op lange termijn waarde houdt?
Want uiteindelijk gaat het niet om méér vakantieparken. Het gaat om betere bestemmingen.
wie weet… Bis bald!”
Met dank aan (auteur van dit artikel): Dominique Langer, partner bij Rekreation
“Rekreation is een partij die actief is in de sector van vakantieparken en actief meedenkt in concept, beleving en positionering tot ontwikkeling, technologie en exploitatie. Altijd vanuit de plek, de markt en de vraag wat een bestemming echt sterk maakt.”